汕头

签订《商品房认购协议书》后房产转让是否有效?

2013年12月21日来源:房产资讯责任编辑:wenlei

市区张先生来信:

     “我的朋友丁某与房地产开发商签订《商品房认购协议书》,在该协议书上约定了包括房子坐落、面积、价格等许多具体条款。现在我朋友想把这套房产卖给我,并要赚取差价,但我得知该房产没有预售许可证,更尚未竣工。请问如果我跟他买这套房子,该买卖有效吗?”

律师解答:

     由于你朋友欲转让给你的房产没有预售许可证,更尚未竣工,你们的转让是无效的。

    你朋友向房地产开发商签订《购房认购协议》,该协议的标的商品房没有预售许可证、更未曾竣工,他将其转手卖予你,收取利润,这其实是一种投机性炒房的行为。对于该行为,《城市房地产管理法》第四十五条规定:“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。”而《国务院办公厅转发关于做好稳定住房价格工作意见的通知》第七条也明确规定:“严肃查处违法违规销售行为”,“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让”。禁止性规定已“经国务院同意”,具有行政法规的性质。因而本案你们之间的所谓“房产转让”是违反行政法规的强制性规定的,应认定为无效。你朋友与开发商签订的《认购协议》也是无效的,基于该无效协议,他将房产转让给你的行为也是无效的。

      你朋友向开发商认购没有预售许可证更未竣工的商品房,这实质上是开发商向其预售商品房的行为,而这种未取得预售许可证就转让商品房的行为是法律所禁止的。如《城市房地产管理法》第四十四条规定就规定:“商品房预售,应当符合下列条件:(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。”《广东省商品房预售管理条例》第六条规定也规定:“预售商品房时,应当取得商品房预售许可证。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效。”很显然,你朋友与开发商签订的《认购协议》,由于不具备法律规定的合法要件即商品房预售许可证明,该认购行为是无效的,而他基于这种无效行为,将不合法的商品房转售予你,该行为也是无效的。

广东众大律师事务所律师 林鼎文

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