雨润地产快速扩张成吸金黑洞 累及旗下实体企业

20年前，白手起家的祝义财进入国内尚属空白的低温肉制品行业，通过大量收购倒闭国企，巧施“财技”，利用政府的补贴政策和资本市场杠杆迅速实现扩 张。2005年，他成功推动雨润食品(01068.HK)在香港上市。他还利用股改机会在二级市场举牌南京中央商场(，并于2009年成功入主，一举将雨 润集团发展成为集食品、地产、商贸、旅游、金融和建筑于一体的庞大帝国，集团销售收入突破千亿，被评为2014年中国民营企业500强第5位。

  但2015年3月，祝义财突然被检察机关执行指定居所监视居住的强制措施，各大银行和非银机构纷纷收紧对其融资贷款，造成雨润的资金链几欲断裂，融创中国跟进收购雨润食品未能成行。目前，祝义财还没有安全着陆，庞大的雨润帝国依然处在风雨飘摇之中。

  “财技”：收购有大面积廉价土地的破产国有企业

  雨润地产的发展始于祝义财低价或者低代价大量收购倒闭的国有企业。在他所收购的50多家破产或者濒临破产的国有屠宰厂和食品厂里，一般都拥有大面积和低廉的 国有土地，除了这些物业厂房和土地使用权抵押给银行贷款被充作运营资金外，祝义财还通过城市改造等各种办法将这些工业用地转为商业用地开发，通过这一开端 将地产业务发展起来。

  2002年5月，祝义财注册成立了江苏地华房地产发展有限公司(下称“江苏地华”);2002年10月，他与南京建邺 区政府签订了以2300万元收购南京河西地产综合开发公司的协议，开创了江苏民营企业收购国有房地产公司的先例。从此，雨润集团正式进军房地产业务，开启 了多元化发展的阶段。

  2005年，祝义财开始着手并购南京中央商场后，虽然未形成对管理层的直接控制，但是他施加了相当大的影响，使得江苏 地华和南京中央商场形成了地产开发领域错位竞争的态势，江苏地华以住宅开发为主，南京中央商场则以“百货零售加商业地产开发”为主，由此雨润地产开启了 “一体两翼”的房地产开发格局。

  最近几年，在整体经济下行的大背景下，雨润帝国的食品主业低迷，商贸服务业又受到网商的严重冲击，国内地产 企业也不景气，但祝义财为了实现旗下第3家企业上市，推动雨润地产快速扩张，不断攻城略地，短短数年间布局了60多个城市，资金需求量极大，一个项目动辄 十几亿、几十亿地投入，成了吞噬资金的黑洞，大部分地产项目要么进展缓慢，要么停工，集团的资金链捉襟见肘，并波及旗下两家

  60余城跑马圈地，资金调配常常“拆东墙补西墙”

  2009年起，祝义材正式入主南 京中央商场后，雨润开始加大力度发展，彼时，国内的万达城市综合体一马当先，正如火如荼地在全国跑马布局，雨润地产也以南京中央商场为开发主体，先后在南 京、沈阳、哈尔滨、青岛、淮安、徐州、苏州、常州、宿迁、泗阳、大冶、铜陵等地开发建设了20多个商业综合体项目。

  雨润地产发展主要沿袭集团的“三三三”发展战略推进，即在30个省会城市建设雨润农副产品全球采购中心，在300个地级市建雨润农副产品物流配送中心，在3000个县域建设雨润农副产品种养基地。

  一 位熟悉情况的县级领导告诉《中国经济周刊》记者，依托于雨润食品主业来发展地产是其一大特色，在目前的官员考核背景下，雨润食品落户地方建种养基地、屠宰 厂等工农业项目，是地方领导的一大政绩，于是，雨润集团便利用某些地方政府领导的这一心理，要求给予工农业项目配套一些地块开发，通过在市县核心区域拿地 开发，赚取地产暴利，来弥补工农业项目利润的不足。雨润食品的工农业项目投资在哪里，它的地产项目就发展到哪里，因此，其地产项目大多布局在不太发达的三 四线城市。

  2014年，雨润地产相关负责人即称，雨润已建成的商业综合体有4个，在建的有20多个，到2015年拟建的城市综合体也即雨润国际广场要达到50多家，扩张速度超过万达。

  据 悉，雨润地产所投资的项目大部分属于“巨无霸”类型，最少投资也在10个亿左右，最多的投资达到上百亿，即使按照雨润地产一个项目10个亿投资的较低规模 计算，雨润地产迅速扩张的60余个项目的总投入也在600个亿，也即短短五六年的时间，雨润跑马圈地的投资总额或已达600亿左右，雨润地产成了名副其实 的吸金黑洞。

  雨润地产的一位前员工告诉《中国经济周刊》记者，雨润地产的资金调配是集团一级统一进行，由于扩张太快，集团的资金周转非常困难，常常是“拆东墙补西墙”，目前旗下的大部分未完成项目均以“在建工程”为由拖着，大多处于停工或者半停工状态，非常艰难。

  祝义财于2004年11月起通过江苏地华实业集团有限公司多次 举牌逐步获得了中央商场控制权，其后个人也多次增持。

  地产项目累及实体企业发展

  记 者从雨润食品在港上市的招股说明书上看到：2002年、2003年及2004年12月31日及2005年3月31日，应收关联公司款项分别为人民币 5850万元、人民币3.55 亿元、人民币12.57 亿元及人民币18.46亿元，此等应收关联公司款项为无抵押及免息。应收关联公司款项大幅上升，由于大部分资金是由前身实体向祝先生及其家族所拥有除冷鲜 肉及冷冻及深加工肉类业务以外的业务垫支，有关业务于2004年大幅扩充。

  从这段文字可以看出，雨润食品壮大后具备强大的现金生成能力，祝义财将大量资金以往来款的形式转给雨润系内的其他业务如房地产业务输血使用，特别是2004年应收关联公司款项由2003年的3.55亿急剧上升到12.57亿。

  由此可以看出，雨润地产的发展一开始就受益于雨润食品的强大现金流。祝义财崛起为中国食品业老大，使其掌握了大量现金，而资金的增值逐利需求又驱使他投入房地产业，一方面优化雨润集团的资产配置，另一方面也提高了资本的运用效率和收益。

  南 京大学商学院一位不愿具名的专家对《中国经济周刊》记者表示，在雨润集团房地产业务发展初期，这种实体企业资金的有效盘活和使用可以提高资金利用效率，但 占用上市公司资金的行为是不恰当的。当雨润地产高速扩张起来，资金量需求量极其巨大，在银行贷款及各方面融资需求难以满足的情况下，通过旗下上市公司融资 也就成了一种依赖和惯性。

  这种情况下，一直在为雨润地产输血的食品主业遭到拖累，面临营运危机。根据雨润食品的历年财报，从雨润食品上市至 今的10份年报中，累计获政府补贴超40亿港元，占10年总利润的46.38%，如果没有政府补贴，雨润食品早已亏损累累。其主要竞争者双汇发展，每年获 得的政府补助不到雨润食品的1/20。

  雨润食品财报显示，2012年至2014年，其营业额逐年下降，分别为267.82亿港元、214.40亿港元、191.58亿港元;净利润分别为-6.05亿港元、4359万港元、5677万港元。而2012年之前的3年，雨润食品净利润都在17亿港元以上。

  中 债资信评估有限公司的分析师认为，雨润食品萎靡不振与食品行业不景气乃至整个经济下行的大环境密切相关，但最根本原因还是受关联交易影响，现金流弱化严 重，短期偿债压力巨大。雨润食品内部的资金管理中心，兼具内部银行功能，关联往来交易较多，不仅与旗下子公司关联交易，而且还与实控人其他产业关联交易， 受此影响现金流呈现较大净流出状态，造成雨润食品虽然产能行业第一，但产量持续下降，低于产量持续上涨的双汇发展，产能利用率在业内处于较低水平，表现落 后于同行。

  其弟祝义亮代理职能

  据上市公司财报等公开资料显示，南京中央商场也因密集上马 雨润广场等城市综合体项目而面临资金链紧张的局面，今年以来，其高管团队已有数人离职。该公司负债高达80多亿，并因旗下子公司开发综合体项目提供担保， 其对外担保额度已逼近其净资产。大股东祝义财和江苏地华实业集团有限公司已将其持有的6.42亿无限售流通股进行质押贷款，质押比例高达98.55%，以 输血给雨润地产缓解资金紧绷局面。但屋漏偏逢连阴雨，2015年9月1日，祝义财因与华润信托借款合同纠纷，被冻结4.77亿股中央商场股票，市值高达 62.45亿元。

  2015年12月27日，雨润集团一内部人士告诉记者，公司老板祝义财出事后，所有的银行和非银信贷机构不约而同地收缩贷款，只收不 贷，使得集团资金链几近断裂。但雨润集团体量巨大，影响面广，是南京市有望进入世界500强的两家企业之一，因此，政府相关部门召开多次金融机构沟通协调 会，希望各家银行能够顾全大局，鼎力支持雨润集团渡过难关。

  “目前，雨润集团最艰难的时光挺过来了，集团上下正勠力同心、携手支撑危 局。”2015年12月28日，雨润集团内部人士告诉《中国经济周刊》记者，“祝义财缺位后的职能由其弟弟祝义亮代理，这已经签署了法律授权书。今年9月 份，融创中国意欲收购雨润食品的当口，纪检部门人员陪同祝义财回到公司一趟，处理一些棘手问题，当时他看起来明显憔悴很多。”