AMC兜底次线地产融资： 开发商、机构静候“去库存”显效

一线城市的“地产热”还在继续，而二、三线城市的地产资金链还在等待回暖信号的出现。

21世纪经济报道记者了解到，由于二、三、四线(下统称次线地产)城市地产仍然存在价格下行压力渐升、存量尚待消耗的局面，部分信托、资管等融资工具因参与到融资项目而一度面临兑付风险。

其中，部分资产管理公司(下称AMC)旗下的信托、券商资管和基金子公司开展的风险项目获得了母公司或其配资资金池的兜底。而开发商违约后，其抵押项目的折算率也进一步走低;若开发商未来无法偿还，则对应的抵押项目则将被资管公司所接收。

在业内人士看来，资管公司通过资金池等方法“接盘”次线地产项目，掩盖了相关风险的真实性。而另一方面，次线城市地产的“去库存”政策虽已带动一线城市出现跳升，但对于次线城市商品房供应过剩的地区而言，带动效果并不明显，而开发商也正在“去库存”的政策趋势下等待次线地区楼市回暖的到来。

AMC兜底地产类资管

随着楼市的回暖，资管机构针对房地产类融资项目运作也并未哑火。

事实上，资管产品同开发商开展的项目融资仍在进行，而无法从银行或资本市场获得融资的次线城市开发商通常是资管机构输血的主要对象，但由于近年来次线城市商品房存在价量下滑等滞销现象，开发商的资金压力也直接成为了资管计划的风险。

“一些信托、(基金)子公司搞了二三线房地产的项目，结构通常都是做抵押，或者项目公司的股权回购。但因为不少房子卖不出去，所以一些实力不强开发商的项目就出现违约风险了。” 一位接近AMC系基金子公司人士表示。

21世纪经济报道记者了解到，年前一家在港上市的AMC就曾对旗下一家基金子公司开展的次线城市地产项目进行了受让，受让前该项目的开发商已出现偿还困难。

在回购操作中，前述AMC在投向房地产项目的专项计划未到期前进行了份额受让，即从资管原有资管份额持有人手中将风险暴露的房地产项目购回，已化解对持有人违约的危局。

“这个不算是违约，因为风险是到期前就沟通发现了，所以说这个集合还是存续的，只是变更了持有人。”一位接近前述AMC系基金子公司人士表示，“但还是相当于AMC给这个项目做了兜底。”

多位从事地产融资的信托、基金子公司项目经理表示，资管机构涉足次线城市开发商融资后，若资金来源为发行募集，由资管机构股东来进行兜底和续贷的情况并不鲜见。

“因为资管行业整体还是刚性兑付的，所以只要是集合的产品，通常是由资管机构的集团股东来承接这个不良，资管公司的更明显一些，因为他们本身就是做这个买卖的，但别的大的集团公司当股东也有这种情况。”北京一家基金子公司中层人士表示，“所以像资管公司一样，二三线楼市的风险可能也转移给了其他金控集团。”

坐等“去库存”

值得一提的是，用于接盘地产项目的主体，通常来自于AMC公司的资金池，而由于涉及到资产的再次受让，因此其抵押率会出现再次下折。

“一般都是资金池，这部分资金其实也有从银行配的部分，通常是1∶1”前述基金子公司中层人士指出，“到了这一层，一般地产项目的抵押率也就在25%左右了，所以对银行、资管公司来说，账面风险并不大，而资金池运作又能解决流动性问题。”

“用资金池来投，资产的不良问题就被掩盖了，因为是资金池整体来进行兑付的，体量足够大，所以短期的兑付期限也是可以覆盖的。”华南一家基金子公司负责人王华(化名)则表示，“但实质还是资管公司在为旗下产品进行刚兑。”

但有业内人士指出，该类兜底模式之下，相当于次线地产项目的兑付风险都集中于AMC资金池的内部，形成系统性风险积聚。

“如果这类项目做得多，到最后这些二三四线地产项目的风险都积聚到了资管公司的账上。”前述基金子公司负责人指出，“可能由于抵押率比较低，账面资产不一定有问题，但流动性是个大问题，金控企业总不能成为房地产公司吧。”

值得一提的是，该融资模式曾被P2P公司所效仿，并出现了风险事件。例如此前上海(楼盘)鑫琦资产通过募集资金对次线楼盘产权进行承接，并以此为风控从开放商处开展类贷款业务，但最终由于开发商出现还款困难，鑫琦资产也陷入资金链断裂的境地。

“和这种P2P相比，金控掌握着更多资源，所以出现风险概率并不大，但因为体量庞大，所以真要出事，一定会是大事。”王华坦言，“现在大多信托、子公司也正在对二、三、四线城市融资项目的可操作性进行重估。”

而在其看来，房地产“去库存”政策的执行效果，当前是资管机构、开发商解决该类坏账问题的一个期望标的。

“现在在推动二三线楼市去库存，如果销售回款增加，有可能对之前形成的不良债权进行一定程度上的化解，改善流动性。”王华表示，“从开发商的角度讲，他也盼着这个，因为不到3折抵的房子，肯定也不愿意出现违约，导致项目的彻底流失。”

年后“去库存”政策的效果并未让次线楼市出现明显回升，反观一线楼市却出现了火热成交的局面，在王华看来，部分开发商虽受益于一线楼市销售量的增长，但更多次线城市的中小开发商仍然受制于资金链的紧张状况。

不过，次线地区针对去库存的新政也在不断发酵——2月底至3月初，沈阳、安徽等地已在酝酿更多维稳本地楼市的新办法。

事实上，对开发商和资管机构来说，次线城市地产的“去库存”政策犹如一根未知疗效的救命稻草一样——虽然不确定，但充满了必要性。

“现在做相关地产项目的都希望二、三线销售赶快上去，这样开发商的资金链问题、机构不良资产问题和流动性问题，都能被更大程度的化解。