地产复苏不等于地产股复苏

近期一线城市房价复苏，有人认为房地产股票的春天已经到来。本栏认为，房地产股未来新盘开工量将会出现下降，房地产价格的复苏正是对未来供给减少的一种预期，房地产股票并未迎来春天。未来房地产企业或出现大面积兼并浪潮，并有一批小房地产商也会出现转型。

一般来说，当一个企业的产品价格出现上涨，那么投资者就可以预期这类公司的利润水平将会提高，股价也会出现大幅上涨。但是房地产却并非一般的企业，本次房地产价格的上涨只限于一线城市，不是全国的房地产都出现走高。

其次是房地产价格的上涨内含了投资者对于未来新房开工面积下降的预期，即投资者预期房地产企业生产下降，才引发了购买房子的热情。而且这次房价上涨更多的是二手房交易量的上升和二手房交易价格的提高，其中不排除有金融因素推高房价的可能。故本栏认为，本次房地产价格的上涨对于房地产企业利润的提高非常有限。

此外，房地产企业应该如何估值?在国际成熟股市，房地产股的股价并不是按照市盈率来衡量的，一般是公司净资产的5-8折，即房地产企业往往是低于净资产值交易的。

当然，A股的房地产股与国际成熟股市的房地产股有很多不同，能够上市的房地产股比非上市企业具有更多的优势，它们能够获得更低成本的融资，例如万科不仅可以通过增发新股筹集资金，还可以向银行申请平价贷款，但对于很多小型房企则没有这么好的待遇，大量的高息P2P贷款、信托融资大多都进入了房地产行业，这些小型房地产企业的融资成本一般都在20%以上，两者之间的差距可想而知。

既然未来房地产行业将会出现开工下降，自然会有更多的房地产公司业务出现下降，其中不排除有小型房地产企业被大型企业兼并的可能，同时也会有一些房地产企业转型为其他行业，毕竟小型房地产企业没有什么品牌价值，也没有太多的固定资产，转型相对比较容易。本栏预计，未来房地产企业的数量将会逐渐减少，最终全国房地产企业总量可能不会超过100家。

对于现在的二级市场房地产股上涨，投资者不宜盲目追高，即使大型房地产股票可以兼并大量小型房企，其利润率也很难保持在高位。成熟股市的房地产股，盖房子的利润率一般只有5%左右，这一利润率或许将是未来A股房地产企业的发展方向。

的新建商品住宅价格指数同比上涨超过50%，这是国家统计局有关房价统计的最高纪录。在房价已经形成疯涨的背景下，任何刺激房价上涨的言论或政策都会被市场放大，形成正反馈，这就是所谓资产价格的“自我强化”现象。去年的股市就是在“两会”之后，在“银行资金流入股市也是支持实体经济”等言论刺激下，在“4000点是牛市的起点”的不当引导下，出现疯狂的——短短2个月时间里，上证指数大涨60%，创业板指数上涨100%。

笔者以为，相对于股市来说，楼市更重要。如果楼市出现暴涨暴跌，对经济的打击将难以估计。股市在5000点时的总市值为60万亿元，与居民的银行存款接近，而且其中有50%左右是国有股或法人股，与投资者直接相关的市值只有20多万亿。而楼市的总市值至少在200万亿元以上，是个人投资者持有股市流通市值的10倍以上。从全球经济史看，几乎所有的金融危机都是由房地产危机导致的，只要楼市出现大的波动，经济与金融一定会出现大问题。

要防范楼市出现暴跌，唯一的办法就是不要让它暴涨。在一线城市已经出现暴涨的情况下，防止出现暴跌的任务已经十分紧急了。

常言道，不撞南墙不回头。我们在股市上已经撞了南墙，是否应该认真反思一下楼市政策的问题?希望今年的楼市不要重蹈去年股市的覆辙。